Логотип

Система управления арендой

Налог на доход от аренды квартиры.

Сейчас в России есть 5 способов налогообложения дохода от аренды квартиры. Стандартные варианты налогов на аренду:



1. Подоходный налог на аренду квартиры - 13% для физлица

Подоходный налог обязаны уплачивать все физические лица, получившие доход в этому году. Подоходный налог с зарплаты удерживается автоматически и перечисляется государству автоматически (работодатель выступает в роли налогового агента), а вот с аренды человек обязан сам отчитаться и заплатить налог. Для этого ему до 30 апреля следующего года необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в свою налоговую, а потом до 15 июля заплатить налог в 13% с суммы, указанной в договоре аренды.

При этом, что интересно, налоговую абсолютно не интересует, получили ли вы с арендатора эту сумму или нет - они проверяют только документы. Поэтому если с арендатором возникли проблемы, и какая-то сумма с аренды квартиры вами не получена - без предъявления в налоговую, например, претензии к арендатору, вы с не полученных денег всё равно должны будете заплатить 13% налога. Да, это не справедливо, но налоговые (по крайней мере, города Москвы) работают именно так.

Следует заметить, что при сдаче в аренду квартиры эконом-сегмента (в Москве примерно до 50 000 рублей в месяц) этот вариант налогообложения дохода от сдачи квартиры в аренду является самым выгодным!

Налогообложение физ.лиц - 13% на сдачу квартиры в аренду



2. Патент на сдачу квартиры в аренду

Патентная система заключается в регистрации Индивидуального Предпринимателя и оплаты патента на право сдача квартиру в аренду, и не платить налог с этого дохода. Однако

  • патент стоит денег
  • Индивидуальный предприниматель платит другие налоги (в том числе которые вообще от аренды не зависят)
  • Для ведения индивидуального предпринимателя необходимы сдача отчётности, банковское и бухгалтерское обслуживание
  • ИП в случае какого-то конфликта рискует всем своим имуществом, а далеко не только квартирой, сдаваемой в аренду.

Стоимость патентов подобрана очень хитро - покупка патента становится выгодной только в случае сдачи элитного жилья, либо жилья большой площади. Примерно границу можно прочертить на уровне 250 т.рублей в месяц за аренду квартиры. Понятно, что многие люди даже не мечтают получать такой доход от сдачи своей квартиры в аренду - поэтому патентная система интересна очень малому количеству людей. Мы НЕ рекомендуем применение патентной системы для уплаты налогов с арендтной квартиры.

Патент на аренду квартиры (стоимость не фиксирована)



3. Налог на доход ИП - 6% от аренды квартиры

Не секрет, что квартиру можно сдачать как физическое лицо (и платить 13%), а можно зарегистрировать как ИП, и платить всего 6%. И в любой риэлторской компании вам покажут эти 2 цифры и убедительно скажут - конечно, регистрируйтесь как ИП и платите только 6% налога со сдачи квартиры в аренду. Но если посчитать все дополнительные расходы, то всё не так однозначно.

  • Во-первых, ИП имеет вменённый налог, который он обязан платить даже если никакой деятельности вообще не ведётся.
  • Во-вторых, придётся вести бухгалтерию
  • Ещё надо сдавать отчётность
  • Потребуетсяоткрывать ещё один счёт в банке (который не бесплатный, как для физлиц)
  • И перечислять налог 4 раза в году

Мы всё сели и посчитали. Этот вариант выгоден только тем, кто сдаёт квартиру в среднем ценовом диапазоне - примерно от 50 до 250 тысяч рублей в месяц. Если меньше - то выгоднее оставать физическим лицом и платить 13% налога на аренду квартиру. Если больше - то чуть-чуть выгоднее становится покупка патента на аренду. Однако выгода эта чисто арифметическая: если вы, например, сдаёте квартиру 60 кв.м в ЦАО за 75 т.рублей в месяц (12 месяцев в году), то после всех налогов 6%-я схема даст вам 810 т.р. в год, 13% подоходного налога оставит вам 785 т.р. за год, а патентная схема оставит 775 тысяч рублей чистого дохода.

Налог на доход ИП на аренду квартиры по ставке 6%



Экзотические (редкие) варианты аренды:

4. Налог на доход ИП по ставке 15%

Законодательно не запрещает сдавать квартиру и индивидуальным предпринимателям на системе налогообложения в 15% с разницы между доходами и расходами. Однако практика реальной жизни показывает один существенный ограничивающий фактор.

  1. В этом случае в расходы можно принять не любые расходы индивидуального предпринимателя, а только те, которые непосредственно связаны с получением дохода от этого же объекта. То есть в случае с товарами - только расходы на покупку товара, а в случае с услугами (к которым и относится сдача квартиры в аренду) - только затраты на оказание этой услуги. Если в вашем договоре аренды квартиры прописано, что квартира сдаётся за 30 000 рублей в месяц, их которых 5000 - коммунальные платежи, то только эти 5000 рублей вы можете без проблем принять в расходы, уменьшая свою налогооблагаемую базу.

Итого: этот способ применим либо если у вас уже есть ИП на 15%, и менять его по каким-то причинам вы не хотите, либо когда вы планируете значительно улучшить параметры квартиры, и все средства от её аренды реинвестируете в саму квартиру (например - стоимость проживания людей в квартире равна стоимости ремонта и неотделимых улучшений, которые они должны в этой квартире сделать за время своего проживания). В этом случае, вполне возможно, все расходы можно будет принять к вычету, и налога на доходы, фактически, не будет.

Налог на доход ИП от аренды квартиры по ставке 15%



5. Применение юрлица на общей системе (с НДС)

Владеть квартирой юридическому лицу на общей системе налогообложения и сдавать её в аренду тоже ничего не запрещает. Например, в нулевые года множество банков и инвестиционных фондов, видя рост рынка недвижимости, вкладывали значительные инвестиции в "квадратные метры". Понятно, что если квартира куплены, то в период пока она простаивает, можно получить дополнительный доход, сдавая её в аренду.

Однако в этом случае, помимо потенциального налога на доходы, возникает налог на добавленную стоимость - НДС, уменьшить который на практике невозможно. Со всех арендных платежей придётся платить 18% в бюджет. С одной стороны - это минус. С другой - у вас появляется потенциальная группа клиентов - юридические лица, снимающие квартиры для своих сотрудников - они могут по счёту-фактуре принять эти 18% в зачёт, уменьшив для себя итоговую стоимость аренды. Поэтому они, конечно же, более заинтересованы снять квартиру у вас.

Юридическое лицо на общей системе налогообложения





Справочно - Налоговый Кодекс в части аренды квартиры

Всё, что касается налогообложения аренды квартиры по первым трём видам (НДФЛ и налоги с ИП), описано в Налоговом Кодексе РФ в главах 23, 26.2 и 26.5.

Налогообложение юридических лиц (с НДС) и ИП на 15% в данном случае не рассматриваем, так как эти варианты уплаты налогов с аренды квартиры крайне редки.

Читать выдержки из налогового кодекса РФ (аренду квартиры затрагивают гл.23, гл 26.2 и гл 26.5)



Вернуться к разделу "О системе" или Вернуться к управлению квартирами