Расторжение договора аренды

В различных ситуациях, связанных с арендой жилья, возникает необходимость разорвать договор раньше прописанного срока. Независимо от условий и причин, вызвавших такое решение со стороны квартиросъемщика или собственника жилплощади, расторжение договора аренды квартиры нужно осуществлять с учетом законодательных норм. Правила и регламент расторжения соглашений обозначены в главе 29 Гражданского Кодекса.

Существуют четыре основания для разрыва соглашения аренды или найма квартиры:

Добровольное соглашение сторон.
Постановление суда по запросу одной из сторон при нарушении условий аренды/найма другой стороной.
Судебное постановление по обращению одной стороны, когда условие расторжения предусмотрено в ГК РФ или в самом документе.
Невыполнение условий одной стороной в случае, предусмотренном в ГК РФ.

Регистрация расторжения договора аренды в письменной форме – важное условие процедуры

Есть нюанс при заключении и прекращении договора на съем жилья. Когда используется слово «аренда», это, как правило, предполагает контракт между юрлицом и арендодателем (физическим или также юридическим лицом). Например, фирма может снимать квартиру для иногородних сотрудников, заключая контракт по всем правилам юрисдикции. В этом случае нужно тщательно подходить к вопросу прекращения действия соглашения аренды. Как правило, аренда между юрлицом и владельцем квартиры фиксируется документально в обязательном порядке. При досрочном расторжении этот факт также необходимо зарегистрировать, чтобы у сторон не осталось претензий к выполнению взаимных обязательств.

Делается это следующим образом. Сначала отправляется «уведомление о намерении расторгнуть договор аренды». Оно тоже делается в письменном виде, чтобы зафиксировалась дата появления такого намерения.

Потом, если стороны обсудили ситуацию с расторжением и не пришли к согласию – то либо отправляется уведомление об одностороннем расторжении, либо пишется обращение в суд с требованием расторгнуть договор. Если же обо всё договорились– подписывается дополнительное соглашение о расторжении аренды.

Основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке

Основания для расторжения договора аренды квартиры по решению сторон перечислены в ст. 619-620 Гражданского Кодекса. Инициаторами прекращения сотрудничества может стать как собственник жилплощади, так и ее арендатор. Так, владелец квартиры имеет право разорвать контракт с квартиросъемщиком в результате:

нарушения условий пользования имуществом;
причинения ущерба имуществу;
невнесения платы по договору;
невыполнения других условий договора (например, проведения оговоренного ремонта и т. п.).

Ст. 620 ГК РФ предусматривает случаи, когда досрочно расторгнуть соглашение, в т. ч. через обращение в суд, может квартиросъемщик:

хозяин не предоставляет в эксплуатацию имущество, как прописано в договоре;
предоставленное имущество имеет недостатки, препятствующие нормальной эксплуатации;
недостатки имущества, переданного арендатору, не были прописаны документально и о них арендатор не знал;
арендодатель не выполняет ремонт или не соблюдает сроки ремонта;
жилплощадь оказывается в состоянии, непригодном для эксплуатации.

Официальное письменное уведомление о прекращении договора

Если же предстоит расторжение договора найма, то он не сильно отличается от расторжения договора аренды. Непосредственно процесс расторжения договора найма квартиры тоже должен начинаться с официального письменного уведомления, которое вручается получателю лично в руки либо по почте с уведомлением о получении. В документе должны быть прописаны название документа, реквизиты стороны, начавшей расторжение договора, данные получателя, реквизиты договора аренды (номер, дата), основания для вручения уведомления и требования отправителя.

Образцы документов, которые могут понадобится при расторжении договора аренды

Если вам потребовалось расторгнуть договор аренды квартиры ещё до его окончания, то лучше всего договорится с собственником / арендатором "по хорошему", и зафиксировать все договоренности в соглашении о расторжении договора аренды.

Для того, чтобы не было сложностей в его составлении, мы сделали образец, который необходимо заполнить данными вашего конкретного случая.

(Файл) Скачать соглашение о расторжении договора аренды

Если же вы не физическое, а юридическое лицо, то для вас есть версия:

(Файл) Соглашение о расторжении договора аренды между юридическими лицами

Если же у вас случай не досрочного расторжения договора аренды квартиры, а вполне себе плановое расторжение (например, окончание срока аренды при отстутствии желания его продлевать), то вам больше подойдёт другой шаблон - уведомление об окончании аренды.

(Файл) Уведомление об окончании аренды

Опять же, такое же уведомление об окончании аренды для юридического лица, для случая, если у вас взаимоотношения между юридическими лицами

Если причиной расторжения договора собственником является причинение убытков и ущерба имуществу, то он вправе потребовать от квартиросъемщика компенсации в соответствии с оцененным ущербом. В случаях с небольшой суммой ущерба она обычно покрывается депозитом за сохранность имущества, с более крупными суммами ущерба, выявленными уже после расторжения договора - всё равно идёт обращение в суд. Иначе никак.

Вернуться к разделу "Договорной процесс" или Вернуться к управлению квартирами