Сроки договора аренды квартиры

От срока договора аренды квартиры зависит то, сколько прав и возможностей есть у арендатора квартиры (а равно и ограничений у арендодателя)

Срок договора аренды квартиры: краткосрочная и долгосрочная аренда помещений

При заключении арендного соглашения в первую очередь стороны сделки должны определиться со сроками договора аренды квартиры. Срок аренды (не путать со сроком действия самого договора) входит в перечень существенных условий сделки, без указания которых договор может быть расторгнут. Правда, в Гражданском кодексе есть страховка от не указания срока – если в договоре этого пункта нет, то считается, что срок аренды определён в 5 лет. А вот про срок самого договора аренды в Гражданском Кодексе нет ни слова.

В зависимости от продолжительности различают краткосрочные и долгосрочные договора аренды:

К первой группе относят контракты, предусматривающие сдачу жилья на срок до года.

Арендатор НЕ может сдать квартиру в субаренду, если только договором субаренда прямо не разрешена (пример договора с разрешением субаренды)
Выселить арендатора можно при просрочке платежа в 2 месяца
Договор не требует регистрации никогда
Договор требуется перезаключать (а не продлевать) на каждый новый период

Вторую группу составляют документы, заключенные на срок от 12 месяцев до 5 лет.

Арендатор МОЖЕТ сдать квартиру в субаренду без уведомления собственника.
Выселить арендатора можно только через суд
Если одна из сторон сделки – юр.лицо, то договор подлежит обязательной государственной регистрации.
Если срок аренды закончился, то арендатор имеет преимущественное право на продление на тех же условиях. Если же квартира сдана кому-то другому, то арендатор в течение года может восстановить своё право на аренду квартиру через суд.
Если за 3 месяца до окончания ни от одной из сторон не поступило желание прекратить договор, то продление договора аренды происходит автоматически.

Если срок не указан, то считается, что договор заключен на 5 лет.

Юристы подчеркивают, что указание точного срока аренды является очень важным аспектом, как и определение возможности досрочного прекращения действия контракта. Конечно, если обе стороны выполняют все условия договора, то никаких проблем не возникнет – важность этого пункта проявляется только в том случае, когда договориться не удалось, и стороны идут в суд.

Так как долгосрочный договор накладывает на арендодателей некоторые ограничения, то 99% договоров заключаются краткосрочными – обычно на 11 месяцев, но если участники предпочли длительные сроки договора аренды квартиры и заключили соответствующее соглашение, у арендатора появляется гораздо больше прав на пользование имуществом. Например, если договор заключен на пять лет и у хозяев есть претензии к квартирантам, выселить недобросовестных жильцов будет сложнее, если не предусмотрено досрочное расторжение сделки по инициативе владельца жилья. Если этот пункт отсутствует, при судебном разбирательстве квартиросъемщик имеет возможность потребовать сохранить его право на аренду помещения в обмен на возмещение нанесенных убытков.

Кроме того, длительные соглашения предполагают закрепление за арендатором права заключать договора поднайма, то есть в вашей квартире смогут на законном основании временно проживать и другие жильцы. Именно по этой причине большинство собственников жилья считают длительные сроки договора аренды квартиры дополнительным риском, отдавая предпочтение соглашениям длительностью менее года.

Обратите внимание: если в документе не указана дата окончания аренды, договор автоматически считается заключенным на пять лет, поэтому настоятельно рекомендуем сразу определить, на какой период времени вы готовы сдать жилье в аренду!

Перезаключение договоров

Согласно правовым нормам, участники сделки должны прийти к компромиссу по вопросам перезаключения соглашения и новым срокам договора аренды квартиры за три месяца до окончания текущего контракта. Если в этот период собственник жилья не предупредил квартирантов о своих намерениях изменить условия найма помещения, арендный договор продлевается на прежних условиях.

Знание особенностей, которые накладываются арендатора и арендодателя в зависимости от срока аренды – позволяет более разумно подойти к определению этого срока в договоре аренды.

Вернуться к разделу "Договорной процесс" или Вернуться к управлению квартирами