Стороны договора аренды квартиры

В соответствии с действующим законодательством о того, кто подписывает договор, зависят так же права и обязанности сторон, возникающие не в силу договора, а в силу закона (например, Гражданского Кодекса РФ в части аренды квартиры).

Стороны договора аренды квартиры: права и обязанности

Для осуществления легальной и безопасной деятельности в сфере арендных услуг хозяину квартиры и будущему жильцу стоит прибегнуть к заключению официального соглашения. В данном случае предметом соглашения становится помещение, предоставляемое в наем, а сторонами договора аренды квартиры в свою очередь выступают собственник имущества (арендодатель) и квартирант (арендатор). Только при условиях подписания официального соглашения участники сделки получают возможность избежать взаимных претензий и финансовых споров, однако при заключении договора также имеются свои нюансы, такие, как определение сторон договора аренды.

Важно понимать, кто является стороной договора в договоре аренды. С каждой стороны может быть несколько вариантов:

Арендатор и арендодатель – физические лица

нельзя просто так выселить человека из квартиры за неуплату (должна быть минимум двухмесячная просрочка платежей)

необходимо не менее чем за 3 месяца предупреждать другую сторону о планируемых изменениях в договоре аренды квартиры (например, об изменении ставки аренды)

такой договор не подлежит обязательной государственной регистрации

если договор аренды бессрочный (не указан срок окончания взаимных обязательств сторон договора аренды квартиры), то считается, что он заключен на срок в 5 лет, а арендатор (наниматель) имеет преимущественное право продления договора на новый срок перед другими нанимателями. (Статья 621 ГК РФ)

Если арендодатель – индивидуальный предприниматель

В принципе наличие такой стороны договора аренды не меняет его сути, но он теперь может называться только договором аренды, а у арендодателя может по другому исчисляться налог на доход от аренды квартиры.

Если арендодатель – юридическое лицо

В случае юридического лица в качестве стороны договора аренды квартиры важно знать, что:

Подписант договора аренды квартиры должен иметь права на подписание таких документов. Либо это генеральный директор данного юридического лица, либо к договору аренды должна быть приложена доверенность на право сдачи квартиры в аренду (оригинал либо нотариальная копия)
В случае срока аренды более 1 года (например, 366 дней) договор в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. Кстати в случае, если арендатор – юридическое лицо, то эта норма тоже выполняется. (статья Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды.)

Если арендодатель – государство

Например – муниципалитет. В этом случае, правда, чаще подписывают договор социального найма или безвозмездной аренды. В этом случае арендатора ждут следующие бюрократические сложности:

Для подписания договора аренды необходимо собрать целый ворох документов (заявление, паспорта всех членов семьи, свидетельства о рождении, свидетельство о браке, все ИНН, все 2-НДФЛ, трудовые книжки, посчитать совокупный доход семьи и так далее…)
Перепланировку или любое другое изменение необходимо будет согласовывать с городом. Равно как получать регистрацию в этой квартире – только с согласия муниципалитета. И так далее…

Кроме того, независимо от сторон договора аренды квартиры необходимо проверить, чтобы сам договор аренды был правомочным - то есть в нём присутствовали все существенные условия договора аренды.

Какие пункты стороны договора аренды квартиры должны прописать в документе?

Существует несколько основных пунктов, которые следует в обязательном порядке прописать в арендном договоре во избежание возможных проблем:

Сроки предоставления помещения в аренду ‒ один из основных нюансов. Различают краткосрочные соглашения (менее года) и долговременные (от года до пяти лет).
При составлении документа сторонам договора аренды квартиры рекомендуется сразу определить права и обязанности каждого участника сделки. Например, предметом спора могут стать частые визиты хозяина в квартиру без предварительного уведомления нанимателя. Лучше сразу прийти к соглашению, каким образом вы будете контролировать проживание, чтобы избежать взаимных претензий.
Оплата за проживание и несвоевременное внесение средств по коммунальным платежам чаще всего становятся причиной конфликта между участниками сделки. Чтобы стороны договора аренды квартиры могли застраховать себя от неприятных неожиданностей, стоит заранее урегулировать эти вопросы в письменной форме. Укажите в договоре сумму арендной платы и порядок уплаты за проживание, а также условия повышения цены. Если в документе отсутствует пункт об изменении арендной платы, собственник имеет право поднимать цены не более одного раза в течение года.
Если стороны договора аренды квартиры пришли к договоренности, что арендатор будет проводить ремонт в помещении, этот пункт должен быть отражен в документе. В таком случае хозяину более целесообразно уменьшить ежемесячный платеж за проживание, а не выплачивать жильцам стоимость ремонтных работ после их завершения. Такое решение позволит избежать возможных претензий и споров.

Определение сторон договора аренды, их полномочий и возможности внесения изменений в сам текст договора аренды важно как для арендатора, так и для арендодателя. Потому что всё, что не прописано в самом договоре, следует из законодательства, регулирующего аренду, и основные сходства и различия прав и обязанностей сторон мы описали выше.

Смотрите также:
1.(Статья) Как составить договор аренды
2.(Статья) Существенные условия в договоре аренды
3.(Статья) Изменение договора аренды квартиры
4.(Статья) Расторжение договора аренды квартиры

Вернуться к разделу "Договорной процесс" или Вернуться к управлению квартирами