Существенные условия договора аренды

Будучи гражданско-правовым договор аренды жилого объекта подчиняется условиям прописанным в Гражданском Кодексе РФ (ГК РФ).

Существенные условия договора аренды

Договор аренды и договор найма – это разные документы, оба относящиеся к договорам имущественного найма. Более распространен договор аренды, который может заключаться между как физическими, так и юридическими лицами. Главное отличие договора аренды от найма заключается в том, что когда арендатор является юридическим лицом, налог с аренды за арендодателя платит организация-арендатор, поэтому арендодатель получает указанные платежи за вычетом 13%. То есть, договор аренды позволяет собственнику передать отчетность в налоговую инспекцию через арендатора.

Что касается существенных условий договора аренды, ГК РФ не дает исчерпывающего перечня условий, на основании которого объект недвижимости может быть сдан в аренду. Обязательным для выполнения, прописанном в ГК РФ, считается соблюдение условия об объекте арендных отношений. То есть, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие точно идентифицировать объект. При отсутствии в договоре такой информации договор считается не заключенным.

Ст. 606 ГК РФ особо оговаривает необходимость указания условий размера и выплаты арендной платы. В то же время нигде в ГК РФ отсутствует рекомендация указания длительности и особенностей срока арендного периода, в реальности же это одно из основополагающих условий заключения договора. Договор, подписанный без уточнения срока его действия, считается заключенным на неопределенный срок (ст.190 ГК РФ). В случае аренды недвижимого имущества такой договор может быть расторгнут любой из сторон в любой момент с письменным предупреждением другой стороны за 3 месяца. Кстати, что же касается договора найма, то он имеет ограничения действия – сроком до 5 лет, а договор аренды такого срока не имеет.

Срок договора аренды жилого помещения – это особое существенное условие, ведь если договор заключен сроком менее, чем на 12 месяцев, каждая сторона имеет право его расторгнуть с предупреждением за 3 месяца до момента его расторжения (абз.1 п.1 ст.621 ГК РФ). Если срок действия договора не превышает 12 месяцев, и стороны не договорились о подписании нового договора с иными условиями или о расторжении старого договора, то такой договор автоматически пролонгируется. Настоятельно просим обратить внимание на соблюдение такого пункта, так как он может стать источником неприятностей для обеих сторон. Советуем заранее обдумать выбор вида договора по сроку его действия – долгосрочный (от 1 года) или краткосрочный (до 1 года). Обращаем Ваше внимание на то, что договор аренды жилой недвижимости может быть заключен как в письменной, так и в устной форме, сроком до 1 года (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Однако, во избежание возможных сложностей с отчетностью в налоговой инспекции по форме 3-НДФЛ для физических лиц, рекомендуем все-таки выбрать письменную форму. Для юридических лиц требуется заключение договора только в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Договор вступает в силу с момента его подписания.

Условия пользования арендованным имуществом определяются договором или назначением объекта (ст.615 ГК РФ).

Условия пользования имуществом и помещениямиследующие: - по истечение срока договора арендатор обязан предоставить объект недвижимости и имущество в том же состоянии, в котором он его принимал, с учетом естественного износа (абз.1 ст.622 ГК РФ); - отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено в договоре; - продукция и доходы арендатора, полученные в результате использования им помещений, считаются его собственностью (абз.2 ст.606 ГК РФ).

Условия изменения арендатора. В случае смерти арендатора, его права и обязанности переходят к наследнику (абз.1 п.2 ст.617 ГК РФ).

Помимо существенных условий договора в тексте договора могут фигурировать случайные условия договора аренды, отсутствие упоминания которых в тексте договора не сказывается на его правомерности. Под случайными условиями понимаются особо оговоренные условия между арендатором и арендодателем, не относящиеся к существенным.

Перед заключением договора аренды сторонам следует ознакомиться со следующими документами:

паспортом собственника и арендатора (должны быть действительными, иметь все маркировки, защищающие от подделки);
свидетельством на собственность;
правоустанавливающим документом, показывающим, на основании какого документа собственник получил свидетельство на собственность.

Рекомендуем тщательно проверять все данные, указанные в договоре и документах, позволяющие точно идентифицировать объект аренды.

Следует отметить, что во всех случаях требуется заключать договор аренды юридически грамотно составленный, что поможет Вам защитить Ваши права в дальнейшем при возможном возникновении спорных ситуаций.

Вернуться к разделу "Договорной процесс" или Вернуться к управлению квартирами